Baurecht
16. Nachlass auf Nachträge: Klausel wirksam!
Eine vom Besteller eines Bauvertrages vorformulierte und dem Unternehmer gestellte Klausel, wonach dieser auf Vergütungsnachträge einen Preisnachlass in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes zu gewähren hat, unterliegt als Preisvereinbarung nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Dies hat das Kammergericht mit Urteil vom 11.02.2025 (Az.: 21 U 89/23) entschieden.
Der Fall:
AG und AN verbindet ein Bauvertrag, der von AG vorformuliert und dem AN gestellt wurde. In diesem Bauvertrag heißt es in § 2.6:
"Es wird ein Nachlass in Höhe von 4,17 % bei der Abrechnung von Einheitspreisen abgezogen, auch von denen der beauftragten Nachträge, deren Preise auf der Grundlage der Preisermittlung für die vertragliche Leistung zu bilden sind“.
AN stellt Schlussrechnung, AG nimmt unter Bezugnahme auf die genannte Klausel einen Abzug in Höhe von 8.500,00 EUR auf die abgerechneten Nachtragsleistungen vor. AN klagt den abgezogenen Betrag ein.
Das Urteil:
Das Kammergericht weist die Klage insoweit ab. Der Abzug von der Nachtragsvergütung sei zu Recht erfolgt. Nach der Klausel in § 2.6 des Bauvertrages habe sich AN zu einem Nachlass von 4,17 % verpflichtet, und zwar auch für die Abrechnung von Nachtragsleistungen.
Zwar handelt es sich um eine Klausel, die von AG vorformuliert und dem AN gestellt wurde. Sie unterliegt dennoch nicht der AGB-Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB. Gemäß § 307 Abs. 3 BGB sind nämlich solche Vereinbarungen einer Inhaltskontrolle entzogen, die Art und Umfang der vertraglichen Leistungspflichten, also insbesondere auch die Vergütung, unmittelbar regeln. Die Vertragsfreiheit gestatte es nämlich beiden Parteien, den Preis für die erbrachte Dienstleistung frei zu bestimmen.
Daher enthalten reine Preisvereinbarungen keine Abweichung und auch keine Ergänzung von Rechtsvorschriften. Zu Preisvereinbarungen gehören dabei auch Klauseln, welche die für die Ermittlung des Preises maßgeblichen Bewertungsfaktoren enthalten, ohne den Preis unmittelbar zu beziffern. Bei der hier geregelten Nachlassvereinbarung handele es sich um eine solche unmittelbare Preisvereinbarung, die eine Reduktion der Preise für Hauptleistung und Nachträge um 4,17 % vorsieht.
Fazit:
Vertragsklauseln, die unmittelbar die Leistung oder den Preis dafür regeln, unterliegen nicht der AGB-Inhaltskontrolle. Klauseln wie die hier vorliegende finden sich in dieser oder ähnlicher Form immer wieder in Bauverträgen. Handelt es sich um unmittelbare Preisvereinbarungen, so entspricht die hiesige Entscheidung des Kammergerichts wohl auch der Rechtsprechung des BGH.
Allerdings ist jede einzelne Klausel stets auszulegen, deshalb ist die Frage der Wirksamkeit oder Unwirksamkeit jeweils von der einzelnen Klausel abhängig. Handelt es sich um eine sogenannte Preisnebenabrede, die neben dem Preis auch noch andere Fragen des Vertrages regelt, so unterliegt diese sehr wohl der Inhaltskontrolle (siehe dazu auch den nachfolgend dargestellten Fall).
17. Pauschale Umlage Bauwesenversicherung: Klausel unwirksam!
Stellt der Besteller dem Werkunternehmer eine Klausel, wonach er wegen der Kosten, die ihm für eine Bauwesenversicherung und/oder den Verbrauch an Strom und Wasser entstehen, zu einem pauschalen Abzug vom Vergütungsanspruch berechtigt sein soll, ist eine solche Klausel gemäß § 307 BGB unwirksam, weil der pauschale Abzug keinen Bezug zu den tatsächlichen Kosten des Bestellers und zum tatsächlichen Verbrauch des Unternehmers hat. Dies hat das Kammergericht mit Urteil vom 11.02.2025 (Az.: 21 U 89/23) entschieden.
Der Fall:
AG und AN verbindet ein Bauvertrag, den AG vorformuliert und dem AN gestellt hat. In § 2.7 findet sich in dem Vertrag folgende Klausel:
"Auf die Kosten der vom AG abgeschlossenen Bauwesenversicherung sowie auf die Verbrauchskosten (z. B. Strom, Wasser) und etwaige Kosten für Messer und Zähler werden bei der Schlussrechnung pauschal 1,8 % der Auftragssumme vom Vergütungsanspruch des AN in Abzug gebracht."
Von der Schlussrechnung des AN zieht AG unter Berufung auf diese Klausel 1,8 % ab. AN klagt den abgezogenen Betrag ein.
Das Urteil:
Das Kammergericht spricht dem Kläger den eingeklagten Betrag zu. Bei der Klausel in § 2.7 des Vertrages handelt es sich zweifelsfrei um eine allgemeine Geschäftsbedingung des AG. Diese benachteiligt den AN unangemessen und ist somit unwirksam (§§ 306 Abs. 1, 307 BGB).
Es handelt sich hier gerade nicht um eine reine Preisvereinbarung, weshalb die Klausel der Inhaltskontrolle unterliegt. Zwar sieht die Klausel einen prozentualen Abschlag von der Vergütung des AN vor. Damit soll ein pauschaler Ausgleich für tatsächliche oder auch nur vermeintliche Kosten gewährt werden, die dem AG entstehen (können). Dies wirkt sich aber – anders als eine reine Preisabrede – nur mittelbar auf die Vergütung aus.
Es handelt sich damit nicht um eine Preisvereinbarung, sondern um eine „Preisnebenabrede“, die sehr wohl der Inhaltskontrolle unterfällt. Sie ist deshalb unwirksam, weil ein verbrauchsunabhängiger Abzug in Höhe von 1,8 % der Auftragssumme für Versicherung, Strom und Wasser keinerlei Bezug zu den Kosten erkennen lässt, die dem AG tatsächlich entstehen, und auch keinen Bezug zum tatsächlichen Verbrauch des AN – nicht zuletzt im Verhältnis zu den anderen für AG am Projekt tätigen Handwerkern – hat. Das benachteiligt AN unangemessen.
Fazit:
Umlageklauseln wie die hier vorliegende sind in Bauverträgen gang und gäbe. Nach einer älteren Rechtsprechung des BGH handelt es sich – anders als das KG hier geurteilt hat – um reine Preisklauseln, die keiner Inhaltskontrolle unterliegen. Dennoch werden in neuerer Zeit derartige Klauseln häufig als unwirksam angesehen, jedenfalls dann, wenn sie sich nicht am tatsächlichen Verbrauch auf der Baustelle orientieren.
Ungeachtet dessen sollte der AN stets prüfen, ob der AG eine Bauwesenversicherung, für die er einen Abzug verlangt, auch tatsächlich abgeschlossen hat. Sofern dies nicht der Fall ist, kann er keine Umlage verlangen, selbst wenn dies vereinbart ist.
18. Verbraucherverträge ZDB - Haus & Grund: Fassung Mai 2025
Die beiden Verbraucherverträge von ZDB und Haus & Grund wurden überarbeitet und liegen nunmehr als „Einzelgewerk/Handwerkervertrag (Bauvertrag mit Verbrauchern)“ sowie „Einfamilienhaus/Schlüsselfertigbauvertrag (Verbraucherbauvertrag)“ in der Fassung Mai 2025 vor.
Änderungen in der Fassung Mai 2025
Beim Einzelgewerk/Handwerkervertrag sowie beim Einfamilienhaus/Schlüsselfertigbauvertrag wurden neue Regelungen aufgenommen.
A) Einzelgewerk/Handwerkervertrag
Widerrufsrecht bei Verträgen außerhalb von Geschäftsräumen und Fernabsatzverträgen
Auch bei der Vereinbarung von Nachträgen – nicht bei der einseitigen Anordnung durch den Bauherrn – kann ein auf den Nachtrag bezogenes Widerrufsrecht bestehen. Diese Nachträge können dann selbständig widerrufen werden.
Wenn der Bauherr ein vom Auftragnehmer im Vorfeld z. B. schriftlich unterbreitetes Angebot am Folgetag außerhalb von Geschäftsräumen lediglich annimmt, besteht kein Widerrufsrecht.
Bei einer Beauftragung seitens einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist diese in aller Regel Verbraucherin – auch dann, wenn der Auftrag vom WEG-Verwalter für die WEG erteilt wird.
Sicherheiten
Klarstellung zur Sicherheitsstellung seitens des Auftraggebers für die vereinbarte Vergütung.
Zahlungen
Aufnahme der Kontoverbindung des Auftragnehmers für Zahlungen.
B) Einfamilienhaus/Schlüsselfertigbauvertrag
Widerrufsrecht
Neu aufgenommen wurde der Fall, dass kein Verbraucherbauvertrag vorliegt, wenn dem Bauunternehmer sukzessiv im Verlauf der Bauarbeiten selbständige Aufträge erteilt werden, die nur insgesamt als Bau eines neuen Gebäudes zu qualifizieren wären.
Ebenfalls aufgenommen: kein Verbraucherbauvertrag, wenn die Parteien lediglich einen Nachtrag abschließen.
Vertragsstrafe
Änderung von Auftragssumme in Abrechnungssumme.
Zahlungen
Aufnahme der Kontoverbindung des Auftragnehmers für Zahlungen.
Download:
Die überarbeiteten Musterverträge
„Einzelgewerk/Handwerkervertrag (Bauvertrag mit Verbrauchern)“
„Einfamilienhaus/Schlüsselfertigbauvertrag (Verbraucherbauvertrag)“
des ZDB und dem Eigentümerverband Haus & Grund können interessierte Mitglieder im Downloadcenter – nach Eingabe Ihres Passwortes – unter
👉 http://www.bau-innung.de/baurecht
in der Rubrik Bau- und Vergaberecht / Formulare und Dokumente herunterladen.
Ihr Ansprechpartner:
Michael Seitz
040/2263255-10
seitz@bau-innung.de