Baurecht
14. Terminplan umgeworfen: Vertragsstrafe entfällt!
Eine Vertragsstrafenvereinbarung wird hinfällig, wenn aufgrund von Behinderungen eine durchgreifende Neuordnung der Bauablaufplanung notwendig wird. Ausreichend ist dafür, dass einzelne, vom Auftraggeber zu vertretende Behinderungen schon für sich genommen wegen der mit ihnen verbundenen Umstellung der Arbeitsabläufe die Einhaltung des vereinbarten Fertigstellungstermins ausschließen. Dies hat das OLG Schleswig mit Urteil vom 21.08.2024 (Az.: 12 U 29/23) entschieden.
Der Fall: AG und AN schließen 2018 einem BGB-Bauvertrag für die Errichtung eines Wohngebäudes zu einem Pauschalpreis von rund 1,6 Mio. €. Der Vertrag sieht vor, dass - unabhängig von einem von AN noch vorzulegenden und abzustimmenden Bauzeitenplan - die Arbeiten 14 Monate nach Beendigung der Abrissarbeiten fertiggestellt sein sollen. Für den Fall einer schuldhaften Überschreitung wird eine Vertragsstrafe von 0,25 % der Nettoabrechnungssumme je Werktag vereinbart. Die Abrissarbeiten sind im Dezember 2019 beendet. Im Januar 2020 beginnt AN mit den Arbeiten. Bereits im Mai zuvor hatte AN jedoch dem AG den vereinbarten detaillierten Terminplan "als Vorschlag" übermittelt. Dieser sah ein Bauzeitende bereits zum 28.02.2020 vor. AG antwortet auf diesen Vorschlag nicht. In der Folgezeit kommt es zu verschiedenen Bauzeitverzögerungen, die vom AG verursacht werden, insbesondere durch Umplanungen und verspätete Lieferungen von AG beizustellender Materialien. Daher erfolgt die Fertigstellung erst Ende Juni 2020. AN klagt auf Vergütung, AG rechnet u. a. mit Vertragsstrafeansprüchen wegen verspäteter Fertigstellung auf. Das Landgericht gibt der Werklohnklage statt und weist Gegenforderungen des AG ab.
Das Urteil: Die hiergegen gerichtete Berufung des AG bleibt ohne Erfolg! Zwar sei der nachträglich übersandte Terminplan zunächst maßgebend gewesen. Dass dieser nur als "Vorschlag" bezeichnet wurde, ändert nichts an seiner Verbindlichkeit. Hiermit sollte lediglich zum Ausdruck gebracht werden, dass AG noch Änderungen vorsehen könnte. Die Entgegennahme auch ohne ausdrückliche Erklärung ist daher als Einverständnis des AG mit dem Terminplan zu werten. Durch die verschiedenen, vom AG zu vertretenden Umplanungen wurde dieser jedoch "gänzlich umgeworfen". Er ist damit nicht mehr verbindlich. Unerheblich ist es nach Auffassung des OLG Schleswig auch, ob Teile der Bauzeitverzögerungen auch von AN verursacht wurden, sofern AG die Bauzeitverzögerungen - wie hier - mindestens mitverursacht hat.
Fazit: § 6 Abs. 2 VOB/B (hier nicht vereinbart) sieht zunächst eine ausdrückliche Fristverlängerung vor, wenn AG Bauablaufstörungen jedenfalls mitverursacht hat. Im BGB-Vertrag gilt nichts anderes. Sind allerdings solche Störungen so schwerwiegend, dass der gesamte Terminplan "umgeworfen" wird, sind alle Terminvereinbarungen hinfällig. Damit wird auch die Vertragsstrafe gegenstandslos. AG muss dann entweder eine neue Vertragsstrafenregelung vereinbaren oder jedenfalls eine zügige weitere Ausführung durch AN anmahnen, denn nur dadurch gerät AN in Verzug, wenn die ursprünglichen Vereinbarungen nicht mehr gelten.
15. Große BauGB-Novelle
Das Bundeskabinett hat am 27. Mai 2026 den Gesetzentwurf zur Modernisierung der Städtebau- und Raumordnungsrechts, die sogenannte Große BauGB-Novelle, beschlossen.
Die wichtigsten Punkte des Gesetzentwurfes sind:
1. Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren
Die Beteiligung der Öffentlichkeit und die Einholung von Stellungnahmen von Behörden und Trägern öffentlicher Belange wird künftig gleichzeitig statt bislang nacheinander durchgeführt.
Kommt es im Rahmen der Bauleitplanung zu Änderungen oder Ergänzungen, erfolgt im Regelfall keine erneute Beteiligung. Ausnahmsweise kann das bei erstmaliger oder stärkerer Berührung von Belangen der Fall sein.
Regelfristen für die Bauleitplanung: Gerade in vielen Großstädten nimmt die Bauleitplanung unverhältnismäßig viel Zeit in Anspruch. Von daher ist es zu begrüßen, dass die Baugesetzbuch-Novelle eine Frist von 2 Jahren von der Einleitung des Planungsverfahrens bis zur Veröffentlichung des Bebauungsplans vorsieht. Eine zweite Zwischenfrist bestimmt, dass zwischen dem Ende der Beteiligungsfrist und der Veröffentlichung des Bebauungsplans ein Jahr liegen darf.
Genehmigungsfiktion bei Behördenbeteiligung: Erfolgt binnen 30 Tagen keine Rückmeldung von an der Bauleitplanung beteiligten Behörden, wird deren Einverständnis vorausgesetzt.
2. Überragendes öffentliches Interesse für den Wohnungsbau
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 201a BauGB) kommt der Wohnbebauung bei der Bauleitplanung ein überragendes öffentliches Interesse zu, wenn im Aufstellungsbeschluss der Bebauungsplan für die Deckung eines dringenden Wohnbedarfs bezeichnet wird und ein festgesetztes Baugebiet zumindest auch dem Wohnen dient.
3. Materielle Präklusion
Die BauGB-Novelle sieht im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung eine materielle Präklusion vor. Demnach können Einwendungen, die schon im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung hätten erhoben werden können, später, zum Beispiel in einem Gerichtsverfahren, nicht mehr geltend gemacht werden.
4. Reduktion von UVP-Pflicht
Die Verpflichtung zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung wird auf das europarechtlich vorgegebene Maß zurückgeführt.