Baurecht
17. Mangel ohne Symptome: Sanierung unverhältnismäßig?
Der Einwand der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung ist nur gerechtfertigt, wenn das Bestehen auf ordnungsgemäße Vertragserfüllung im Verhältnis zu dem dafür erforderlichen Aufwand unter Abwägung aller Umstände ein Verstoß gegen Treu und Glauben darstellt. Bei dieser Abwägung ist allein der Umstand, dass sich keine Mängelsymptome nicht gezeigt haben, nicht entscheidend. Der Grad des Verschuldens des Auftragnehmers ist indes in die Abwägung einzustellen. Dies hat das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 26.09.2024 (Az.: 4 U 25/24) entschieden. Die hiergegen gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde hat der BGH mit Beschluss vom 04.02.2026 (Az.: VII ZR 156/24) zurückgewiesen.
Der Fall: AN errichtet für AG einen Estrich. Obwohl eine Estrichdicke von 65 mm vereinbart war, beträgt die Estrichdicke teilweise nur 30 mm, weswegen auch Heizleitungen teilweise an der Estrichoberfläche sichtbar sind. Zudem wurde in der Waschküche des Hauses statt des vereinbarten Zementestrichs calciumsulfatgebundener Fließestrich aufgetragen. Nach längeren Verhandlungen der Parteien und einem selbstständigen Beweisverfahren, welches die Verjährung unterbrochen hat, klagt AG schließlich Kostenvorschuss in Höhe von knapp 40.000 EUR ein. AN meint, die Mängelbeseitigung sei unverhältnismäßig.
Das Urteil: Sowohl das Landgericht als auch das OLG geben der Vorschussklage statt. Der Einwand der Unverhältnismäßigkeit gemäß § 635 Abs. 3 BGB greife nicht durch. Von einer solchen Unverhältnismäßigkeit sei nur auszugehen, wenn das Verhältnis zwischen dem erforderlichen Aufwand einerseits und der ordnungsgemäßen Vertragserfüllung andererseits unter Abwägung aller Umstände ein Verstoß gegen Treu und Glauben darstellt. Danach sei eine Komplettsanierung des Estrichs nicht unverhältnismäßig, denn sowohl die Abweichung von der vereinbarten Dicke des Estrichs als auch die den anerkannten Regeln der Technik widersprechende Verwendung von Calciumsulfat-Fließestrich in der Waschküche rechtfertigten ein Interesse des AG an einer Mängelbeseitigung. Demgegenüber könne AN die Nachbesserung - auch nach Ablauf von 12 Jahren - nicht allein wegen hoher Mängelbeseitigungskosten verweigern. Insbesondere sei es ohne Belang, wie sich das Verhältnis der Nachbesserungskosten zu den ursprünglich vereinbarten Vertragspreisen darstellt. Auch die Tatsache, dass ein Sachverständiger festgestellt habe, auch nach zwölfjähriger Nutzung seien bisher keine Mängel zu erkennen, greift nicht durch. Allenfalls dann, wenn die Mängelbeseitigung erst kurz vor Ablauf der üblichen Nutzungsdauer verlangt werde, komme der Einwand der Unverhältnismäßigkeit in Betracht. Daher sei hier trotz erheblicher Kosten die komplette Sanierung des Estrichs nicht unverhältnismäßig.
Fazit: Hier hatten sich die Parteien jahrelang mit der Folge der Unterbrechung der Verjährung gestritten, sodass zum Zeitpunkt der Begutachtung der Estrich bereits 12 Jahre benutzt worden war, ohne dass sich erkennbare Schäden gezeigt hätten. Gleichwohl muss AN nachbessern. Die Entscheidung zeigt wieder einmal, dass der Einwand des unverhältnismäßigen Mängelbeseitigungsaufwandes gemäß § 635 Abs. 3 BGB nur in krassen Ausnahmefällen greift. Die bei Bauunternehmern weithin anzutreffende Auffassung, es könne doch nicht sein, dass die Mängelbeseitigungskosten höher seien als das ursprüngliche Auftragsvolumen, greift ohnehin niemals durch. Dass die Beseitigung gravierender Mängel - insbesondere solcher, die später überbaut wurden - zum Teil erheblich teurer werden kann als das ursprüngliche Auftragsvolumen, liegt auf der Hand.
Häufig ist unter Unternehmern auch die Auffassung anzutreffen, die Beseitigung bloß optischer Mängel sei stets unverhältnismäßig. Auch dies ist selbstverständlich falsch. Auch optische Mängel können durchaus gravierend sein und eine Mängelbeseitigung auch dann rechtfertigen, wenn deren Kosten erheblich über den ursprünglichen Herstellungskosten liegen. Und schließlich: Auch der Einwand, das Werk sei bereits erhebliche Zeit in Benutzung, ohne dass sich Mängel gezeigt hätten, greift nur in seltenen Fällen. Abzustellen ist hier nämlich nicht auf die in der Regel fünfjährige Verjährung, sondern vielmehr auf die tatsächliche Nutzungsdauer des Werkes, die - wie hier - teilweise erheblich länger sein kann. Aus alldem folgt: Es lohnt sich oft, offensichtliche Mängel schnell zu beseitigen anstatt sich lange und fruchtlos über die Kosten dafür zu streiten.